Venda de imóvel usado por consórcio é a maior da década em São Paulo

Depois de nove anos registrando participação marginal no mercado de imóveis usados de São Paulo, poucas vezes passando de 1%, os consórcios imobiliários obtiveram uma marca história em julho, chegando a 9,18% do total de casas e apartamentos vendidos na Capital.

O recorde de julho foi registrado em pesquisa feita com 288 imobiliárias pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estados de São Paulo (CreciSP), que mensalmente consulta os preços efetivos de venda e locação residencial tanto na Capital quanto no Interior do Estado.

Embora tenha surpreendido, o percentual de vendas feitas por meio de cartas de crédito de consórcios imobiliários foi apenas a terceira modalidade de compra mais utilizada no mercado de imóveis usados em julho. Em primeiro lugar ficaram as vendas à vista, com 48,98% do total, seguidas pelas realizadas com financiamento bancário (37,76%). Os restantes 4,08% foram vendidos com pagamento parcelado bancado pelos próprios donos dos imóveis.

Em julho, segundo a pesquisa CreciSP, as vendas de imóveis usados na Capital cresceram 0,94% em relação a julho, com predominância dos apartamentos (78,57%) sobre as casas (21,43%).

“Esse nível de participação dos consórcios nas vendas de imóveis usados é um ponto fora da curva, como mostra o histórico de pesquisas do Creci, mas é uma novidade muito bem-vinda porque pode indicar uma busca de alternativa às modalidades tradicionais de compra, pelo menos para uma parte da população”, destaca José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP.

Suas ressalvas se referem às próprias características dos consórcios, que têm prazo menor de pagamento, geralmente de no máximo 15 anos enquanto no Sistema Financeiro da Habitação chega a até 30, a indisponibilidade imediata do crédito para compra do imóvel, só obtido por sorteios ou lances, e ainda o encargo financeiro imposto ao consorciado enquanto não obtém a carta de crédito que lhe permite escolher a casa, apartamento ou terreno que desejar.

“São poucas as pessoas que conseguem pagar um aluguel simultaneamente com a mensalidade de um consórcio, e ainda fazer poupança para dar um lance que pode representar parcela representativa do valor do imóvel desejado”, ressalva Viana Neto, sem deixar de registrar, porém, as vantagens aparentes dos consórcios. “Ao contrário dos financiamentos bancários, não há juros e as mensalidades, definidas pela soma de taxas de administração dos grupos e valor do bem, têm reajuste anual pela variação do custo da construção”, lembra.

O presidente do CreciSP destaca que esse perfil mais restrito e seletivo dos potenciais compradores de cotas de consórcio imobiliário surge com clareza em outro resultado expressivo da pesquisa de julho. Pela primeira vez este ano, as vendas em bairros agrupados na Zona A, como os Jardins, foram maiores do que na outras quatro, que reúnem bairros com preços médios menores – 30,62% na Zona A; 29,59% na Zona C; 19,38% na Zona B; 11,23% na Zona E; e 9,18% na Zona D.

Viana Neto diz não ver motivações maiores que uma conjunção de interesses e oportunidades que explique esse desempenho extraordinário dos consórcios. Cita como causas possíveis a “eventual retirada de dinheiro de aplicações financeiras que perderam rentabilidade para formalização dos lances nos consórcios e a janela de oportunidade representada pelos preços dos imóveis em oferta no mercado”.

Em julho, segundo a pesquisa CreciSP, os preços do metro quadrado dos imóveis usados vendidos na Capital caíram 16,69% em relação a junho. Nos últimos 12 meses, de agosto do ano passado até julho último, os preços acumulam queda de 8,02%.

Mais baratos, mais vendidos

Mesmo com as vendas em bairros da Zona A ultrapassando as realizadas na Zona C, de móveis com preços relativos menores, uma característica das pesquisas recentes manteve-se em julho: a opção preferencial dos compradores por casas e apartamentos mais baratos.

Imóveis usados com preço final de até R$ 400 mil representaram 53,06% do total vendido pelas 288 imobiliárias consultadas. Por faixa de preço de metro quadrado, 51,06% das unidades vendidas custaram aos compradores até R$ 7 mil o metro quadrado.

Os descontos médios concedidos pelos proprietários sobre os preços que eles inicialmente fixaram foram de 6,6% para os imóveis agrupados em bairros da Zona E; de 10,68% na Zona C; de 8,89% na Zona B; e de 8,5% na Zona A.

Segundo a pesquisa CreciSP, 69% das casas e apartamentos vendidos em julho eram de padrão médio, 23% de padrão standard e 8% de padrão luxo. Imóveis de 1 dormitório foram os mais vendidos na Zona A (14,27% do total); de 3 dormitórios na Zona B (10,20%); de 2 dormitórios na Zona C (18,37%); e de 2 dormitórios nas Zonas D (5,1%) e E (7,14%).

Locação de apartamentos

e de casas cresceu 3,96%

As 288 imobiliárias pesquisadas pelo CreciSP alugaram em julho imóveis na Capital, distribuídos entre apartamentos (52,93% do total) e casas (47,07%), um crescimento de 3,96% em comparação com junho. Os aluguéis novos aumentaram em média 5,37% em relação ao mês anterior.

Casas e apartamentos com aluguel médio de até R$ 1.400,00 foram os preferidos dos novos inquilinos (56,53%). Para alugá-los, os proprietários concederam descontos médios de 8,86% sobre os valores inicialmente pedidos para aqueles situados em bairros da Zona A; de 7,79% na Zona B; de 8,37% na Zona C; de 10,58% na Zona D; e de 8,71% na Zona E.

Entre as casas alugadas em julho, o aluguel que mais aumentou foi a de 2 dormitórios em bairros da Zona C, como Jabaquara e Mooca – o aluguel médio subiu 24,98%, de R$ 1.610,29 para R$ 2.012,50. O aluguel que mais baixou foi o de imóveis de 1 dormitório também na Zona C: caiu 11,61%, de R$ 898,83 para R$ 794,50.

No segmento de apartamentos, o aumento maior foi o de unidades de 3 dormitórios em bairros da Zona D, que passaram em média de R$ 1.740,00 em junho para R$ 2.384,00, alta de 37,01%. Na Zona A, a pesquisa CreciSP registrou a maior queda, de 26,39%, para apartamentos também de 3 dormitórios – o aluguel médio baixou de R$ 3.933,33 em junho para R$ 2.895,24 em julho.

A pesquisa CreciSP apurou que a maioria das novas locações (40,42%) de julho ficou concentrada em bairros da Zona C. O restante distribuiu-se entre as Zonas D (23,09%); Zona B (14,64%); Zona E (16,33%); e Zona A (5,52%).

Garantia e ações judiciais

As formas usadas para garantia de pagamento das novas locações foram o fiador pessoa física (37,63% do total); o depósito de três meses do valor do aluguel (36,04%); o seguro de fiança (17,68%); a caução de imóveis (6,31%); a cessão fiduciária (1,24%); e a locação sem garantia (1,01%).

As 288 imobiliárias pesquisadas receberam as chaves de 760 imóveis da parte de inquilinos que tinham contratos ativos por conta de motivos como mudança de endereço ou cidade (35% do total) ou problemas financeiros (657%). Esse número equivale a 85,59% das 888 novas locações e é 5,08% inferior ao percentual apurado em junho, de 90,17%.

A inadimplência nas imobiliárias pesquisadas em julho atingiu 4,99% dos contratos em vigor, percentual 6,62% superior aos 4,68% que estavam com aluguel atrasado em maio.

O CreciSP também pesquisou nos cartórios da Capital o número de ações locatícias que foram ajuizadas em julho. O número – 2.189 ações – foi 6,99% inferior ao das 2.045 ações de junho. Houve queda em três dos cinco tipos de ações: por renovação de contrato (- 14,75%); por rito sumário (-3,37%) e as consignatórias (-30,77%).

Aumentou o número de ações por falta de pagamento (+ 16,35%) e as de rito ordinário (+ 3,23%).

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PESQUISA CRECI/USADOS – METODOLOGIA

A pesquisa mensal sobre valores de imóveis usados na cidade de São Paulo feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) – 2ª Região adota os seguintes critérios:

1. Os dados são colhidos por meio de entrevistas pessoais com os responsáveis por imobiliárias cadastradas no Creci.

2. Pesquisam-se os valores pedidos e os valores efetivos de venda dos imóveis, mas se apuram os valores médios de venda com base nos preços efetivos de venda por ser esta a prática do mercado.

3. Apuram-se os preços efetivos de venda de apartamentos e casas por metro quadrado de área útil, em reais.

4. Para a determinação dos valores médios de venda dos imóveis, eles são agrupados segundo sua idade de construção, suas características construtivas e sua similaridade de preço no mercado. Essa similaridade despreza a localização geográfica e privilegia o agrupamento dos imóveis em bairros de cinco “zonas de valor”, com preços homogêneos.

5. As “zonas de valor” consideradas são as seguintes:

Zona A – Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Brooklin Velho, Campo Belo, Cidade Jardim, Higienópolis, Itaim Bibi, Jardim América, Jardim Anália Franco, Jardim Europa, Jardim Paulista, Ibirapuera, Moema, Morro dos Ingleses, Morumbi, Real Parque, Pacaembu, Perdizes, e Vila Nova Conceiçã;

Zona B – Aclimação, Alto da Lapa, Bela Vista, Alto de Santana, Brooklin, Cerqueira César, Chácara Flora, Alto da Lapa, Consolação, Granja Viana, Indianópolis, Jardim Guedala, Jardim Marajoara, Jardim Paulistano, Jardim São Bento, Jardim São Paulo, Paraíso, Pinheiros, Planalto Paulista, Pompéia, Sumaré, Sumarezinho, Vila Clementino, Vila Madalena, Vila Mariana, Vila Olímpia. Vila Sônia;

Zona C – Aeroporto, Água Branca, Bosque da Saúde, Barra Funda Butantã, Cambuci, Chácara Santo Antônio, Cidade Universitária, Horto Florestal, Ipiranga (Museu), Jabaquara, Jardim Bonfiglioli, Jardim Prudência, Jardim Umuarama, Lapa, Mandaqui, Mirandópolis, Moóca, Santa Cecília, Santana, Santo Amaro, Saúde, Tucuruvi, Vila Alexandria, Vila Buarque, Vila Leopoldina, Vila Mascote, Vila Mazzei, Vila Romana, Vila Sofia, Tatuapé;

Zona D – Água Rasa, Americanópolis, Aricanduva, Belém, Bom Retiro, Brás, Butantã (periferia), Campo Grande, Campos Elíseos, Carandiru, Casa Verde, Centro, Cidade Ademar, Cupecê, Freguesia do Ó, Glicério, Imirim, Itaberaba, Jaçanã, Jaguaré, Jardim Miriam, Liberdade, Limão, Pari, Parque São Domingos, Penha, Pirituba, Rio Pequeno, Sacomã, Santa Efigênia, Sapopemba, Socorro, Tremembé, Veleiros, Vila Alpina, Vila Carrão, Vila Formosa, Vila Guilherme, Vila Maria, Vila Matilde, Vila Medeiros, Vila Prudente;

Zona E – Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba, Capão Redondo, Cidade Dutra, Ermelino Matarazzo, Grajaú, Guaianases, Itaim Paulista, Itaquera, Jardim Ângela, Jardim Brasil, Jardim São Luis, Lauzane Paulista, M’Boi Mirim, Parelheiros, Pedreira, Santo Amaro (periferia), São Mateus, São Miguel Paulista, Vila Arpoador, Vila Curuçá, Vila Indiana, Vila Nova Cachoeirinha.

6. Os períodos de depreciação por tempo (idade) de construção são os seguintes: até 7 anos, de 7 a 15 anos, mais de 15 anos.

7. Os imóveis pesquisados são qualificados da seguinte forma: luxo, padrão médio e standard.

Luxo – Um a dois apartamentos por andar, tábuas corridas no piso, mármore nacional, armários de madeira de lei, cozinha projetada, papel de parede ou pintura acrílica, boxe de vidro temperado, etc.

Padrão médio – De duas a quatro unidades por andar, azulejos decorados, cerâmica simples, caco de mármore no piso, carpete sobre cimento ou taco, esquadrias de ferro ou alumínio simples, armários modulados de madeira aglomerada, boxe de alumínio, etc.

Standard – Mais de quatro apartamentos por andar, taco comum no piso ou forração de carpete, azulejos simples (1/2) barra, cerâmica comum ou granilite, gabinete da pia

Crecisp-SP

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