Inadimplência em Condomínios: Como Gerenciar Legalmente e Evitar Conflitos

A inadimplência em condomínios é um problema recorrente que pode comprometer o equilíbrio financeiro e a convivência entre os moradores. Segundo a advogada Dra. Juliana Teles, especialista em direito condominial e sócia do escritório Faustino e Teles, “o desafio do síndico é encontrar o equilíbrio entre a cobrança legal dos débitos e a manutenção de um ambiente harmonioso no condomínio.” 

Nos últimos anos, o cenário econômico brasileiro agravou esse problema. Durante a pandemia de Covid-19, a inadimplência condominial atingiu picos de 25% em algumas regiões, segundo a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi). Embora tenha havido melhora gradual, dados recentes do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) mostram que a taxa de inadimplência em condomínios ainda gira em torno de 15%, afetando diretamente a gestão de recursos.

O Impacto da Inadimplência no Condomínio

Quando moradores deixam de pagar a taxa condominial, as consequências vão além do déficit financeiro. “Os valores em atraso geram desequilíbrios no orçamento, dificultam o cumprimento de obrigações essenciais, como pagamentos a fornecedores, bem como a necessidade de rateios extras para pagamento das contas mensais”, explica Dra. Juliana.

Além disso, a falta de recursos para manutenções e reparos emergenciais pode gerar problemas maiores, incluindo ações judiciais contra o próprio condomínio por negligência.

Como Gerenciar a Inadimplência Legalmente

Para enfrentar a inadimplência, é essencial que os síndicos adotem estratégias legais e bem planejadas. Dra. Juliana Teles sugere os seguintes passos:

1. Prevenção por Meio da Transparência

  A transparência na administração do condomínio é fundamental para evitar a inadimplência. “Moradores que compreendem como as taxas são utilizadas têm maior comprometimento com os pagamentos. A prestação de contas periódica e detalhada é uma prática indispensável”, orienta a especialista.

2. Cobrança Amigável

  Antes de partir para medidas judiciais, a cobrança amigável deve ser a primeira etapa. “O escritório jurídico deve notificar o morador inadimplente de forma formal, por escrito, explicando o débito e sugerindo um acordo para pagamento parcelado, se necessário”, recomenda Dra. Juliana.

3. Aplicação de Multas, Juros e honorários advocatícios

  A Convenção Condominial e o Código Civil permitem a aplicação de multas e juros em casos de inadimplência. Atualmente, a multa por atraso está limitada a 2% sobre o valor devido, além de juros mensais. “Esses encargos devem ser sempre informados de forma clara ao morador, evitando discussões futuras, lembrando que no momento em que ocorrer a notificação extrajudicial encaminhada pelo escritório jurídico responsável, haverá a cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais”, explica a advogada.

4. Ação Judicial para Cobrança

  Caso as tentativas amigáveis não resolvam, o condomínio pode ingressar com uma ação judicial de execução. “O Código de Processo Civil de 2015 trouxe um grande avanço ao permitir que o boleto condominial seja tratado como título executivo extrajudicial, agilizando o processo de recebimento dos valores devidos”, destaca Dra. Juliana.

Com essa mudança, é possível obter uma ordem de penhora em poucos meses, desde que a dívida esteja devidamente registrada e comprovada. “Em casos extremos, o imóvel do inadimplente pode ser leiloado para quitação do débito, embora essa medida seja considerada última instância”, ressalta.

5. Mediação e Arbitragem

  Em algumas situações, a mediação ou arbitragem podem ser alternativas mais rápidas e menos desgastantes para resolver o problema. “Esses métodos extrajudiciais são eficazes para casos em que há predisposição ao diálogo entre as partes”, afirma Dra. Juliana.

Dicas para Reduzir a Inadimplência

Além de medidas legais, é possível implementar práticas administrativas que ajudam a prevenir e gerenciar a inadimplência:

– Facilidade no Pagamento: Ofereça opções como boletos digitais e aplicativos de gestão condominial.

– Campanhas de Conscientização: Reforce a importância das taxas para a manutenção dos serviços e infraestrutura do condomínio.

– Gestão Profissional: Administradoras experientes em conjunto com escritórios jurídicos especializados podem implementar políticas de cobrança mais eficazes e menos invasivas.

Conclusão

A inadimplência é um desafio constante para condomínios, mas pode ser gerenciada de forma eficaz com organização, comunicação clara e medidas legais bem aplicadas. “O síndico deve agir com responsabilidade e sempre respeitar os direitos dos moradores, buscando soluções que evitem judicializações desnecessárias, mas que protejam o condomínio de prejuízos”, conclui Dra. Juliana Teles.

Com estratégias preventivas, transparência e suporte jurídico adequado, os condomínios podem minimizar os impactos da inadimplência e garantir um ambiente mais equilibrado e harmonioso para todos.

Mais sobre Juliana Teles

Graduada em Direito pela Faculdades Metropolitanas Unidas – FMU, Pós-graduada em Processo Civil, especialista em Direito Condominial com mais de 9 anos de experiência na área, sócia do escritório Faustino e Teles 

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